Wat doe je best met verouderd vastgoed?

Stel dat je een aantal beleggingspanden in bezit hebt die al enkele jaren oud zijn en waaraan je zware renovatie investeringen verwacht.

1. Wanneer je van plan bent om die panden te houden en je bent bereid om zelf de renovatiekosten te dragen, dan verhoog je de waarde van die panden, en riskeren je erfgenamen dus een hogere factuur aan erfbelastingen. Het actief van de nalatenschap zal immers hoger liggen. Het verdient aandacht om beide tegen mekaar af te wegen.
2. Wanneer je van plan bent om die panden te houden en je bent niet bereid om zelf de renovatiekosten te dragen, dan dreig je je erfgenamen op te zadelen met verouderde panden die ze zelf moeten renoveren. Maar misschien hebben zij daar niet de nodige liquiditeiten voor. Dat kan ertoe leiden dat ze niet alleen erfbelastingen moeten betalen maar dat ze vervolgens ook nog eens een extra tegenslag moeten ondergaan wanneer ze de panden gedwongen moeten verkopen aan een lagere prijs. En het kan echt desastreus verlopen met panden met een energie EPC label van E of F. De kandidaat koper weet dan immers dat hij binnen de 5 jaar na de aankoop het pand verplicht zal moeten renoveren tot een EPC label D en dus zal hij zwaar negotiëren over de prijs.
3. Wanneer je niet van plan bent om die panden te houden en je verkoopt die, dan kunnen de erfbelastingen onder omstandigheden ook serieus de hoogte in te gaan. Dit zal met name zo zijn wanneer je de panden verkoopt en kortelings nadien komt te overlijden. Dan zal de ontvangen verkoopprijs bij de overige roerende goederen worden geteld, en dat kan maken dat jouw erfgenamen daardoor in hogere tariefschijven van erfbelastingen terecht komen.

Om uit deze impasse te geraken dien je dus goed na te denken.

• Misschien kan je de panden maar beter vroeg dan laat verkopen, zeker mocht blijken dat je er toch geen fameus rendement op zou behalen.
• Misschien kan je de panden eerst renoveren en dan, aan een hogere prijs, verkopen.
• Misschien kan je de panden aan je kinderen schenken voor de blote eigendom en dan samen met je kinderen de nodige renovatiewerken uitvoeren. In dat geval dien je best voorafgaandelijk goed met je kinderen te overleggen en desgevallend de schenking te doen aan het kind dat mee wil en/of kan instaan voor de renovatie. Maar in dat laatste geval moet je erop toezien dat je aan andere kinderen een gelijkaardig deel kan nalaten.
• Misschien kan je geld schenken aan je kinderen waarmee zij vervolgens het pand kunnen kopen. Dit heeft het voordeel dat alle kinderen hetzelfde krijgen, namelijk geld.
• Gaat het om een eigen goed, kan je het goed misschien inbrengen in jouw huwelijksgemeenschap zodat bij jouw overlijden slechts de helft in de nalatenschap valt. Let wel, ook dan zal jij samen met jouw echtgenoot desgevallend het pand binnen de 5 jaar moeten opwaarderen naar een EPC D label. Dit geldt niet als je enkel de blote eigendom in gemeenschap brengt.

Wil je samen met ons deze en andere mogelijkheden overlopen, maak dan hier  je afspraak. We denken graag met je mee.

Jan Vanoverbeke

Jan.vanoverbeke@successiehuis.be