Meerwaarde op een vastgoed uit een erfenis en de fiscus..

Je erft alleen of samen met andere partijen een onroerend goed. Na een bepaalde periode overweeg je dit vastgoed te verkopen. Wat als je hierop een mooie meerwaarde realiseert?

Personenbelasting?

Wanneer je een vastgoed hebt geërfd en je dit nadien duurder verkoopt, dan is de gerealiseerde meerwaarde belastingvrij. Dat is dus anders dan wanneer je zelf het onroerend goed zou gekocht hebben, waarbij je een meerwaardebelasting betaalt bij een wederverkoop binnen de 5 jaar (gebouwde onroerende goederen) of de 8 jaar (gronden).

Bijkomende erfbelasting?

Maar, let op, indien je het goed dat je hebt geërfd  binnen de 2 jaar na de aangifte nalatenschap verkoopt aan een hogere waarde dan de waarde die je opgenomen hebt in de aangifte, dan betaal je extra erfbelasting. Bovenop de erfbelasting ben je mogelijks een boete verschuldigd, die stijgt in functie van de zogenaamde tekortschatting (verschil tussen de waarde opgenomen in de aangifte en de verkoopwaarde):

• tekortschatting tussen 10 en 25 procent: 5 procent boete.
• tekortschatting tussen 25 en 50 procent: 10 procent boete.
• tekortschatting tussen 50 en 100 procent: 15 procent boete.
• tekortschatting van 100 procent en meer: 20 procent boete.

Hierop zijn een aantal uitzonderingen. Als de meerwaarde voortkomt uit verbeteringen die je zelf nadien hebt aangebracht, is die meerwaarde niet belastbaar. En hetzelfde geldt wanneer de koper méér zou betaald hebben dan de marktwaarde, bijvoorbeeld omdat hij het goed absoluut wilde verkrijgen, voor een reden die hem eigen is.

Correct waarderen in  de aangifte

Het komt er dus op  aan om in de aangifte van nalatenschap een correcte waarde op te nemen. Niet te weinig, op het gevaar af dat je een boete verschuldigd bent, maar ook niet te veel, want anders betaal je te veel aan erfbelasting. Erfbelasting terugvorderen is in de praktijk onmogelijk. Stel dat je bijvoorbeeld een vastgoed te hoog hebt ingeschat en je verkoopt nadien het vastgoed met een minderwaarde, dan kan je géén teruggave van de reeds betaalde erfbelasting verkrijgen.

Hoe correct waarderen bij de aangifte?

1. Je kan dit zelf doen omdat je een goed zicht hebt op de waarde door een recente schatting van een makelaar, een verkoop van een gelijkaardig vastgoed in jouw straat of omdat jouw adviseur of notaris de markt in jouw streek toevallig goed kent.
2. Of je kan een schatting vragen aan een door Vlabel[1] erkend schatter die je zelf betaalt. Je hoeft die waardering daarom niet te aanvaarden. Als je de waardering te hoog vindt kan je jouw eigen schatting gebruiken. Ga je wel akkoord met de geschatte waarde dan geef je deze waarde aan. Deze waarde is dan bindend voor de fiscus (Vlabel). Je moet het schattingsverslag dan samen met de aangifte opsturen. Op de website van Vlabel vind je een lijst met erkende schatters-experten.
3. Of je kan aan de fiscus zelf een gratis schatting aanvragen. Weet wel dat de schatting dan bindend is, zowel voor jou als voor de fiscus. Je zal erfbelasting betalen op basis van deze waardering, ook al zou je er niet mee akkoord gaan. Je kan overwegen een bezwaarschrift in te dienen wanneer je echt van mening bent dat de overheid het vastgoed té hoog heeft gewaardeerd. Dergelijke bezwaarschrift brengt in de praktijk echter meestal weinig zoden aan de dijk..

Een geërfd vastgoed binnen de twee jaar (na de aangifte) met meerwaarde verkopen kan resulteren in extra erfbelasting en een boete. Tenzij je bij de aangifte nalatenschap een correcte waarde hebt aangegeven.  Juist waarderen is dus de boodschap.

 Elke situatie is anders en verdient een eigen aanpak. Wil je met ons kennismaken tijdens een vrijblijvend gesprek? Dat kan, maak hier jouw afspraak. We denken graag met je mee.

Jan Vanoverbeke

Jan.vanoverbeke@successiehuis.be

[1] Vlabel = de Vlaamse Belastingdienst