Gesplitste aankoop blote eigendom vruchtgebruik, een wondermiddel?

Stel je volgende situatie voor: de ouders worden een dagje ouder en beslissen op een gegeven ogenblik om hun villa, die te groot is geworden nu de kinderen het huis uit zijn, in te ruilen voor een appartement.

Een projectontwikkelaar uit hun dorp heeft hen een brochure overhandigd met daarin de voorstelling van een gloednieuw appartement en de ouders zijn in de wolken. Ze gaan helemaal in het nieuw wonen, dicht bij het centrum en alles makkelijk op het gelijkvloers.

Maar ze zijn bij de pinken en hebben horen zeggen dat ze het appartement het best kunnen aankopen op naam van hun kinderen voor de blote eigendom en op hun eigen naam voor het vruchtgebruik. Op die manier weten ze er zich van verzekerd dat bij hun overlijden het appartement vrij van erfbelasting volledig naar hun kinderen kan overgaan. Bij het overlijden dooft hun vruchtgebruik immers uit en worden de blote eigenaars van rechtswege (automatisch) volle eigenaar.

Alleen, zo eenvoudig is het niet. Ook de wetgever heeft immers oog gehad voor deze mogelijkheid en heeft daarom bepaald dat wanneer men niet kan aantonen dat de kinderen over voldoende geld beschikten en dat ook effectief hebben aangewend voor de aankoop van de blote eigendom, dit een bedekte bevoordeling vormt die alsnog aan de erfbelasting wordt onderworpen. Het hele appartement riskeert aldus nog in de nalatenschap te vallen (artikel 2.7.1.0.7 VCF).

Dus ofwel beschikken de kinderen effectief over voldoende geldmiddelen ofwel moeten de ouders voorafgaandelijk een schenking van de gelden doen die aangewend wordt om de blote eigendom aan te kopen.

Hierbij zijn 3 zaken héél belangrijk:

– Indien de schenking gebeurt zonder schenkbelasting te betalen (met andere woorden bij een niet-geregistreerde bankgift) riskeert de schenking alsnog (gedeeltelijk) in de nalatenschap te vallen indien (één van) de ouders overlijden binnen de 5 jaar na de schenking. Indien de ouders al een zekere leeftijd hebben, is dit dus een punt om grondig over na te denken. De bankgift naderhand registreren aan 3% kan hier een oplossing bieden voor mensen die liever geen risico’s nemen.

– De kinderen moeten niet alleen de aankoopprijs van het appartement in blote eigendom kunnen betalen, maar ook de Btw hierop. De Btw maakt, aldus de fiscus, integraal deel uit van de prijs. Dit is heel merkwaardig, aangezien bijvoorbeeld bij een tweedehandsappartement dat verkocht wordt met registratierechten er géén rekening moet worden gehouden met de registratierechten.

– In de aankoopakte van het appartement is het belangrijk dat een aantal afspraken duidelijk worden vastgelegd.  Wat gebeurt er als één van de vruchtgebruikers overlijdt? Welke kosten en lasten worden doorheen de tijd betaald door de vruchtgebruiker en welke kosten zijn ten laste van de blote eigenaar? Wie beslist over een eventuele latere verkoop? Hoe wordt de ontvangen som dan eventueel herbelegd? Wie zal de algemene vergaderingen bijwonen en het stemrecht uitoefenen?

Wij kunnen samen met jou overleggen hoe je het best te werk gaat bij de aankoop van een nieuw appartement. Maak je afspraak hiervoor op https://www.successiehuis.be/contact/  of telefonisch via 0460/96.51.20. 

Jan Vanoverbeke

jan.vanoverbeke@successiehuis.be