Erfbelasting op je zaak: wat als je een gebouw hebt met gemengd gebruik?

Stel je bent eigenaar een bloeiende eenmanszaak. Dat kan een bakkerij zijn, een slagerij  of een uitstekende horecazaak. Maar welke erfbelasting betalen je erfgenamen als je plots komt te overlijden op de waarde van de zaak?

Waarde van de zaak?

Een eerste heikel punt is de waardering van de zaak zelf. In principe dienen de erfgenamen of legatarissen de marktwaarde van de onderneming op te nemen in de aangifte nalatenschap. Die marktwaarde hangt in hoge mate af van de activa die tot de zaak behoren. Dit zijn bijvoorbeeld alle machines of materiaal die door de onderneming wordt gebruikt, de voertuigen, de voorraad, de tegoeden op de bedrijfsrekening, maar tevens het onroerend goed dat beroepsmatig wordt gebruikt.

De bekomen waarde wordt – onder voorwaarden –  belast aan een vlak tarief van 3%[1]. Voldoet men niet aan de voorwaarden, dan kan in Vlaanderen tot 27% aan erfbelasting verschuldigd zijn.  Stel dat je een éénmanszaak bezit die wordt geraamd op €1.000.000 euro en de onderneming voldoet aan alle voorwaarden, dan betalen je erfgenamen op al deze activa samen €30.000 euro.

Beroepsmatig gebruik

De activa moeten beroepsmatig worden aangewend. Dat lijkt eenvoudig, maar voor onroerende goederen kan dit problematisch worden.

Stel dat je een bedrijfspand hebt, waar je ook privé woont. Je woont bijvoorbeeld in een appartement boven je winkel of je woont naast de benzinepomp die je uitbaat. Daarvoor moeten we kijken naar wat precies in de wettekst staat onder artikel 2.7.4.2.2 VCF, waar we het volgende lezen: […] Het verlaagde tarief is niet van toepassing op de verkrijging van onroerende goederen die hoofdzakelijk tot bewoning worden aangewend of zijn bestemd;[…]

Een klein kapperssalon in een riante villa met woongelegenheid zal dus niet genieten van het verlaagd tarief. Ook niet proportioneel voor het deel van het kapperssalon.

Hoe berekenen?

Je voelt het al aankomen, het probleem zit in het woordje “hoofdzakelijk”, vermits in de wet nergens wordt gespecifieerd wat hieronder dient te worden verstaan.

Wij nemen aan dat niet voldaan is aan de voorwaarde wanneer slechts 51% beroepsmatig wordt gebruikt en 49% privé. Maar hoeveel het dan wél moet zijn blijft een feitenkwestie waar kan over worden gediscuteerd.

In de rand kan ook worden opgemerkt dat het niet zeker is hoe die percentages worden berekend. Moeten we daarvoor bijvoorbeeld kijken naar de waarde van de respectieve delen of naar de oppervlakte, of naar een combinatie van beide. Het blijft al bij al een feitenkwestie die ruimte laat voor discussie.

Het helpt natuurlijk als je bijvoorbeeld kan aantonen dat 75% of meer beroepsmatig wordt gebruikt én dat bijvoorbeeld ook de administratie van de inkomstenbelasting die sleutel al aanvaard heeft. Dan lijkt het twijfelachtig dat de Vlaamse dienst, verantwoordelijk voor de erfbelasting, dit in vraag zal stellen.

Alles of niets

Van zodra een pand hoofdzakelijk beroepsmatig wordt gebruikt, waarbij het privé gebruik aldus subsidiair is, geldt de toepassing van het vlak tarief in de erfbelasting voor het geheel. Het is dus alles of niks, dit in tegenstelling tot de schenkbelasting waar voor de toepassing van het gunstregime proportioneel wordt geredeneerd.

Uit recente rechtspraak is gebleken dat de Vlaamse overheid ook inzake erfbelasting de pro rata regel wilde toepassen, maar daarin is ze terug gefloten door de rechtbank.( Rb. Gent 18 oktober 2023)

 

Wij kunnen samen met jou analyseren in hoeverre jouw eenmanszaak in aanmerking komt voor het gunstregime inzake erfbelasting. Is er twijfel, dan kunnen wij dit voorafgaandelijk aftoetsen bij Vlabel. Is er géén twijfel, dan kunnen wij de nodige bewijzen aanleggen zodat die mee kunnen worden gestuurd in de aangifte nalatenschap.

Komt jouw onderneming niet in aanmerking, dan kijken we samen met jou welke maatregelen er in jouw situatie het best kunnen worden genomen.   Maak je afspraak hiervoor via ons contactformulier of telefonisch op het nummer 0476/30 16 06.

Jan Vanoverbeke

 

[1] De belasting aan 3% is aan bepaalde voorwaarden gekoppeld. De zaak moet door de erflater zelf of door zijn echtgenoot of partner worden geëxploiteerd. Het moet gaan over een nijverheids-,handels-,ambachts-, of landbouwactiviteit of een vrij beroep en na het overlijden moet een zaak gedurende minstens drie jaar worden verdergezet (en verder aan de voorwaarden voldoen). Bovendien geldt dit tarief enkel voor de nettowaarde  van de goederen die beroepsmatig zijn geïnvesteerd in de onderneming.