Een fiscale boobytrap voor familiale vennootschappen

Familiale vennootschappen genieten, onder bepaalde voorwaarden, van een gunsttarief in de erfbelasting. In rechte lijn bedraagt dat tarief 3%. Voor veel ondernemers is dat gunstregime een essentieel instrument om de continuïteit van hun onderneming te vrijwaren na een overlijden.

Vanaf 1 januari 2026 wordt die regeling echter aanzienlijk verstrengd.

Residentieel vastgoed in de vennootschap wordt voortaan uitgesloten van het gunsttarief. Het gaat om onroerende goederen die hoofdzakelijk worden aangewend of bestemd zijn voor bewoning, met inbegrip van bouwgronden.

Dat privaat vastgoed niet langer mee onder het gunstregime valt, valt op zich te begrijpen. Het gunstregime is bedoeld voor echte economische activiteit, niet voor privévermogen dat toevallig in een vennootschap zit.

Maar de nieuwe regeling gaat veel verder dan dat.

De manier waarop de uitsluiting technisch wordt berekend, kan ertoe leiden dat zelfs een perfect gezonde en actieve familiale vennootschap in de praktijk niet geniet van het gunsttarief valt.

De oefening verloopt als volgt:

• Eerst wordt de venale waarde van het residentieel vastgoed bepaald. Daarbij mag geen rekening worden gehouden met de kredieten of lasten die specifiek zijn aangegaan om dat vastgoed te verwerven of te bouwen.
• Daarna wordt de venale waarde van de aandelen bepaald.

Om te bepalen welk deel van de aandelenwaarde nog in aanmerking komt voor het gunsttarief, wordt de waarde van het residentieel vastgoed vervolgens in mindering gebracht van de waarde van de aandelen.

En daar knelt het schoentje.

Bij de waardering van de aandelen wordt de schuld wél meegenomen. Bij de waardering van het vastgoed dat uit het gunstregime wordt uitgesloten, mag diezelfde schuld niet worden afgetrokken.

Dat leidt tot een economisch scheefgetrokken resultaat.

Een voorbeeld maakt dit duidelijk.

Een ondernemer bezit alle aandelen van een rendabele vennootschap. Die vennootschap realiseert jaarlijks een winst van €100.000. Met de vennootschap wordt een woning gebouwd die dienstdoet als gezinswoning. De woning kost €800.000 en wordt gefinancierd met een bulletkrediet van €500.000 en €300.000 eigen middelen van de vennootschap.

De vennootschap krijgt die financiering net omdat ze winstgevend is.

Stel dat de aandelen worden gewaardeerd op €700.000, bijvoorbeeld op basis van zeven keer de jaarwinst.

Voor de berekening van het gunsttarief moet dan de waarde van het residentieel vastgoed, namelijk €800.000, worden afgetrokken van de waarde van de aandelen, namelijk €700.000.

Het resultaat is negatief.

De waarde die nog in aanmerking komt voor het gunsttarief is dus nul.

Dat is bijzonder moeilijk te verantwoorden.

De vennootschap is reëel actief. Ze maakt winst. Ze voldoet aan de voorwaarden van een familiale vennootschap. Toch dreigt de economische waarde van die activiteit niet langer onder het gunsttarief te vallen, enkel omdat de bruto waarde van het residentieel vastgoed hoger ligt dan de nettowaarde van de aandelen.

Het gevolg kan zwaar zijn.

In plaats van 3% erfbelasting kan de erfgenaam geconfronteerd worden met tarieven tot 27% op de waarde van de aandelen. Niet omdat de vennootschap geen echte onderneming zou zijn. Niet omdat het vastgoed misbruikt wordt. Maar omdat de schulden fiscaal op een asymmetrische manier worden behandeld.

Dat is geen gerichte aanpassing meer. Dat is een boobytrap.

De slinger lijkt hiermee te ver door te slaan. Wie privévastgoed in een vennootschap aanhoudt, hoeft daarvoor niet noodzakelijk beloond te worden met een gunsttarief. Maar wie een echte onderneming uitbaat, mag ook niet worden afgestraft door een berekeningsmethode die economisch geen steek houdt.

De vraag is dan ook eenvoudig: wie staat er in de Vlaamse Regering op om deze onbillijkheid te remediëren?

Jo Viaene
Successiehuis.be

Jo.viaene@successiehuis.be