De patrimoniumvennootschap en successieplanning: lust of last?

In de jaren ’80 en ’90 van de vorige eeuw was het een hype: huizen en appartementen kopen met een aparte vennootschap. Men sprak wel eens van een patrimoniumvennootschap of ‘villavennootschap’. Veel van die vennootschappen bestaan nog steeds en de eigenaars (kranige zeventigers) overwegen het vastgoed aan hun kinderen te schenken. Wat zijn de opties?

Aandelen schenken

Door vastgoed te kopen met een vennootschap, zit de waarde van de panden vervat in de waarde van de aandelen. Dat maakt een overdracht uiteraard zeer handig. De aandelen kunnen immers geschonken worden aan kinderen of kleinkinderen tegen een vlak tarief van 3% aan schenkbelasting, onafhankelijk van de waarde van de aandelen. Op die manier kan een groot patrimonium snel en goedkoop  aan de volgende generatie(s) toekomen. In die zin is de vennootschap interessant.

Het kan trouwens nog straffer. Als de vennootschap in handen is van de familie, een echte activiteit ontplooit (handel, nijverheid, landbouw, vrij beroep,..) en het vastgoed niet dominant is ten opzichte van het balanstotaal (minder dan de helft), dan kan de schenking aan een tarief van 0%. Men spreekt dan van een bedrijfsschenking van de aandelen van een familiale vennootschap.

De vennootschap stopzetten en nadien het vastgoed schenken?

Patrimoniumvennootschappen leiden een vrij sober bestaan. Een aantal panden wordt verhuurd, het tweede verblijf wordt door de ganse familie gebruikt en de wat oudere villa is te groot geworden en eigenlijk aan opfrissing toe. De vennootschap heeft niet de middelen om dit te doen en er komt net genoeg binnen om alle jaarlijkse kosten te betalen. De onderhoudskosten van de vennootschap (boekhouding, administratieve verplichtingen en lasten) wegen ieder jaar wat zwaarder door.

De vennootschap stopzetten, ontbinden en vereffenen is dan de logische piste. En dan begint het betere rekenwerk.

     1. Meerwaardebelasting?

Op de panden van de vennootschap is er doorheen de jaren een forse meerwaarde ontstaan. Die komt voort uit het verschil tussen de  marktwaarde en de boekwaarde. Die meerwaarde is belastbaar in de vennootschap. Niettegenstaande deze winst afgezet mag worden ten opzichte van eventuele aanwezige fiscale verliezen kan die factuur toch duur uitvallen.

    2. Registratierechten?

De vennootschap wordt ontbonden. Het vastgoed verandert van eigenaar (van de vennootschap naar de aandeelhouders privé). Deze overgang kan gepaard gaan met de heffing van het verkooprecht (nu 10%, weldra 12%) of een algemeen vast recht van €50. Welk recht van toepassing is, wordt bepaald door de vennootschapsvorm en de identiteit van de nieuwe eigenaar(s) van het vastgoed (al dan niet een aandeelhouder die al aandeelhouder was ten tijde van het bouwen of het verwerven van datzelfde vastgoed of zijn/haar erfgenamen). Een vrij ingewikkeld verhaal.

     3.  Roerende voorheffing?

Als klap op de vuurpijl hebben we de roerende voorheffing van 30% op hetgeen de vennootschap aan de aandeelhouders uitkeert bovenop het werkelijk gestort kapitaal (de zogenaamde liquidatie-uitkering).  De belasting  is mogelijks significant bij een ‘rijke’ vennootschap met een beperkt kapitaal. Let wel: reeds aangelegde liquidatiereserves kunnen gratis worden uitgekeerd, al beschikken patrimoniumvennootschappen vaak niet over liquidatiereserves, bij gebrek aan winst de voorbije jaren.

     4. BTW?

We ronden af met mogelijke Btw-herzieningen indien recente werken met Btw-recuperatie werden uitgevoerd.

En dan pas het vastgoed schenken aan de volgende generaties..

Door de stopzetting en de uiteindelijke toebedeling aan de ouders zijn zij terug privé eigenaar geworden van het vastgoed. Het doorschuiven naar de volgende generatie(s) kost echter opnieuw centen. Enkel de eerste schijf van €150.000 (per begiftigde in rechte lijn (of partner) en per schenker) aan vastgoed kan aan 3% schenkbelasting (+aktekosten) worden geschonken.

 

Gedeelte van de schenking schijf in euro	Tarief in %
Vanaf 0.01 tot en met 150.000	3
Vanaf 150.000,01 tot en met 250.000	9
Vanaf 250.000,01 tot en met 450.000	18
Vanaf 450.000,01	27

 

Om bij elke schenking van de laagste schijf te genieten, is bovendien een tussenperiode van drie jaar vereist. Een stevig vastgoedpatrimonium doorschenken privé is dus een werk van lange adem.

Kortom: een vennootschap stopzetten, vereffenen-verdelen en pas nadien het vastgoed schenken is een dure piste.

Conclusie:

Een bestaande patrimoniumvennootschap schenken  aan de kinderen is interessant  en goedkoop als de volgende generatie de ambitie heeft om het opgebouwde vermogen in stand te houden en verder te laten renderen.

Zijn de kinderen hierin niet geïnteresseerd, dan wordt de vennootschap best opgedoekt. Bereken echter zorgvuldig de kosten en fiscale lasten die dit met zich mee brengt. Bekijk dit zeker ruim op tijd zodat bepaalde gevolgen eventueel nog gemilderd kunnen worden. Het kan in bepaalde situaties interessanter zijn om met de vennootschap al bepaalde panden te verkopen en te wachten met de stopzetting. In uitzonderlijke gevallen is een verkoop van de aandelen aan een derde partij een mogelijkheid.

 

Jo Viaene

Jo.viaene@successiehuis.be